귀농을 희망하는 분들을 위한 농지 및 임야 구입요령입니다. 일주일간의 추석을 맞아 가야컨설팅에서는 고향을 방문하거나 여행을 떠나는 블로거들을 위한 가벼운 독서자료를 준비했습니다. 행복한 휴일 보내시기 바랍니다!!! (가야)컨설팅) 1. 귀농을 원하는 사람은 어떤 농지를 찾아야 합니까? (문의) 저는 수도권에 사는 아이들의 엄마입니다. 농지를 사서 2~3년 정도 주말농장으로 사용하고 다시 농사를 지을 생각이에요. 그동안 밭에 컨테이너 박스를 먼저 깔고 나중에 집을 지을 생각이다. 어떤 농지를 사야 하며, 얼마나 많은 농지를 사야 합니까? 최대한 수도권의 농지를 확보하고 싶습니다. 참고로 저는 아직 노숙자이며 서울에서 임대주택에 살고 있습니다. (가야컨설팅 답변) 귀농에 대비하여 주말농장을 확보하여 활용하겠다는 계획에 적극 동의합니다. 현실적으로 진정으로 농업에 복귀하고 싶다면 여러 가지 장애물과 어려움이 있을 것입니다. 그러므로 질문하신 분처럼 농지를 몇 년 전에 미리 구입하고, 자신이 살게 될 농촌 지역의 분위기를 이해하고, 농업 기술을 미리 연습하고 준비하는 것이 매우 중요하고 바람직합니다. 사람이 사는 곳과 직업을 바꾸고, 새로운 환경에 적응하는 것이 매우 어렵기 때문입니다. 귀농을 전제로 농지를 구입하실 예정이라면 먼저 그곳에서 주말농장을 운영하고 나중에 거주할 집을 짓고자 하시는 분들은 아래의 제안사항을 참고하시기 바랍니다.
매입농지 면적 및 종류 첫째, 매입할 농지는 1,000㎡(302평) 미만이어야 하며, 토지형식은 논 또는 밭이어야 한다. 하지만 논을 직접 농사로 짓는 것은 어려울 것이고, 앞으로 집을 짓기 위해 땅을 개간해야 하는 부담도 있을 테니 밭이 좋을 텐데… 관리 구역 또는 농업 보호 구역. 다만, 관리지역의 토지는 가격이 비싸기 때문에 농림지역(농업보호지역)의 밭을 구입하는 것이 좋습니다. 농림업 지역에서도 주말농장이 가능하기 때문이다. 농업·임업지역 내의 농지(논, 밭)를 농업진흥지역 내의 농지라고 하며, 다시 농업진흥지역과 농업보호지역으로 구분한다. 넓은 들판이나 계곡에 직선으로 잘 관리된 들판과 농업용수로가 잘 관리된 들판은 농업진흥구역이고, 호수나 하천, 산기슭의 허름하고 허름한 들판은 농업보호구역이다. 이러한 구별은 대상지의 토지이용계획 확인서를 삭제함으로써 알 수 있다. 관리분야는 기획관리분야, 생산관리분야, 보전관리분야로 구분된다. 귀농 시 반드시 고가의 계획관리지역을 선택하기보다는 생산관리지역이나 보전관리지역을 선택하는 것이 좋습니다. 수도권과 광역시 주변에는 녹지지역에 농경지가 많이 있습니다. 녹지지역 중 자연녹지, 생산녹지, 보전녹지 중 하나를 선택할 수 있습니다. 어떤 종류의 토지를 선택하는지는 구입하려는 농지의 면적과 위치, 주변 환경, 주민의 성향, 귀농 목적에 따라 달라집니다. 어떤 사업을 구상하고 있는지에 따라 달라질 수 있습니다.
농업 및 임업 지역? 관리구역? 녹지? 일반적으로 농업진흥지구에서도 주말농장은 불가능하다. 귀농 후 집을 짓고 싶다면 아름답고 아늑한 물가나 산 아래 농업보호구역에 302평 미만의 작은 밭을 사는 것이 좋을 것 같은데… 들판과 비슷하지만 302평 이상이면 친구나 친척과 함께 공동구매가 가능합니다. 나의 공유 지분은 302평 미만이면 되지만, 경계는 사전에 확인해야 합니다. 단, 아내나 동거가족과는 공유할 수 없습니다. 주말농장은 가구(가구)당 총 302평까지만 허용되기 때문이다. 돈이 있으면 물론 관리 구역의 녹지 공간에 있는 밭도 좋습니다. 관리구역 내 녹지공간에는 도시민을 위한 전원주택을 지금 당장 지을 수 있습니다. 그렇군요… ..도시 거주자가 농업이나 임업 지역에 시골집을 짓고자 한다면 농업진흥구역 내에서는 전혀 불가능하고, 농업보호구역에서는 가능하지만 매우 어렵습니다. 다만, 농업인(농민,귀농인)은 농업진흥구역 내에서도 농가주택을 지을 수 있습니다. 나중에 다시 농업에 복귀해 농부가 되어 농업지원계좌를 작성하면 농업진흥구역 내 논밭에 집(농민의 집)을 지을 수 있다는 뜻이다. 그렇기 때문에 문의하시는 분이 당장 집을 지을 계획이 없다면 굳이 관리구역이나 녹지로 갈 필요는 없습니다. 그러나 장래에 농업인이 되려면 302평 이상의 농지를 경작하거나 100평 이상의 온실을 설치·운영해야 농업인의 자격을 취득할 수 있습니다. 다시 농사를 짓고 땅을 더 사서 농사를 시작하면 농부가 됩니다.
2. 귀농인을 위한 임지 구입 요령 귀농인들은 대개 농지에만 관심을 두지만 숲도 살펴봐야 합니다. 숲은 농부들이 집을 짓기에 적합한 좋은 환경이고, 농지보다 가격이 저렴하기 때문에 농지에 비해 편안하게 살 수 있고, 생각보다 유용합니다. 산림 중에서 임업 생산지로 분류되는 산지는 농민들이 집을 짓고 소규모 농업과 임업에 참여할 수 있는 길을 열어준다. 특히, 논이나 들판을 경작하는 것뿐만 아니라 산에서 은행나무, 아카시아, 두릅나무 등의 과수를 재배하거나, 버섯, 들풀, 산더덕 등의 특작물을 재배하거나, 가축 등을 사육하는 경우 염소와 토종닭으로서 작은 농지 외에 1만평 이상의 넓은 산림지를 찾아보시길 권해드리고 싶습니다. 귀국농민이 선택한 임지는 반보존 임지(20~30%)가 적은 임업지역이 될 것이다. 반 보존된 산지는 대개 산 아래 길가에 위치하므로 경사가 너무 가파르지 않고 집을 짓기에 좋습니다. 향후 준보전 생산지역(주로 관리지역 및 녹지지역)은 주택, 창고, 숙박업소 등으로 활용하고 나머지 임업지역(농림업지역)은 임업사업용으로 개발하는 것이 좋을 것이다. 산림창고 등 저장시설을 건설할 때 산림관리관리자는 산지의 임시이용만을 건설할 수 있다. 대부분의 경우 대나무를 생산할 때 개발 당시 납부하는 대체산림자원 조성비가 면제되는 이점이 있다.
구입하려는 임지 조건 구입하는 임지는 농림업을 위해 거주하는 주택에서 너무 멀지 않아야 하며, 자동차로 접근할 수 있는 도로에 인접하거나 가까워야 하며, 경사가 완만하고 가파르지 않아 숲길을 조성하기에 적합한 지역입니다. . 인야는 면적이 수백평에서 1~2,000평 정도로 너무 작으면 쓸모가 없고, 노동력에 비해 효율도 낮다. 반면, 너무 넓으면 사용할 수 없는 토지가 많아 비경제적이며, 산불, 산책로 잔해 등 산지관리에 골칫거리가 될 수 있다. 경사가 15도를 넘지 않는 완만한 언덕이나 맨산을 선택하고 마을길과 가깝게 두는 것이 가장 좋다. 또한 나무가 우거져 빽빽하게 보이는 산도 좋지 않습니다. 산림에서 농경으로 돌아가려면 벌목과 일부 조림이 필요하지만, 경사가 가파르거나 땅이 바위가 많거나 산에 나무가 울창하면 개발 및 이용이 어려워진다. 특히 소나무, 소나무, 전나무 등이 우거진 산간지역은 벌목이 불가능하므로 피해야 한다. 마지막으로 임야는 인근 농경지 면적의 절반 이하로 하고, 집을 짓거나 산장(산림관리사)을 지을 수 있는 도로(임도)는 최소한 어느 정도 확보하는 것이 좋을 것이다. 글 이승진 가야컨설팅 대표(관리자, 토지컨설턴트)) 포스팅 및 저작권 보유자 가야컨설팅에서 토지에 관한 특강을 진행합니다.
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