현재 경제 상황을 보면 금리 인상과 대출 규제 강화로 인해 많은 사람들이 대출을 받기가 어려워지고 있습니다.
특히 주택담보대출의 경우 DSR(부채상환비율) 규제가 강화되면서 후순위 아파트담보대출을 받으려는 사람들의 장벽도 더욱 커지고 있다.
그 중에는 DSR 한도 초과로 인해 거절되는 경우도 많습니다.
오늘은 그 이유와 해결 방법을 쉽게 설명해드리겠습니다.
1. 후순위아파트담보대출이란?
먼저 후순위아파트담보대출이 무엇인지 알아보겠습니다.
이는 이미 주택 자산을 보유하고 있는 동안 추가 주택 자산을 받고 있음을 의미합니다.
예를 들어, 이미 은행으로부터 1억원을 받았는데 추가 자금이 필요하여 후순위담보대출로 5천만원을 추가로 받고자 하는 경우입니다.
그러나 후순위 담보는 기존 담보를 유지하면서 추가 대출이 필요합니다.
가산이므로 기존부채와 후순위부채를 합산하여 부채로 계산합니다.
이때 DSR 규정에 따라 연소득 대비 부채상환비율이 일정 한도를 초과하는 경우 거부될 수 있다.
2. DSR 한도란 무엇입니까?
DSR(Debt Service Ratio)은 모든 부채에 대한 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율을 말합니다.
즉, 주택담보대출, 신용카드, 카드 등 자기 명의로 된 모든 채무를 합산하여 연소득과 비교하여 상환을 규제하는 방식입니다.
정부에서는 부동산 시장의 안정을 위해 이 DSR 비율을 제한하고 있으며, 보통 40~50% 범위에서 규제를 하고 있다.
예를 들어 B씨의 연소득은 5000만원이고, 기존 주택담보대출의 연 상환액은 1000만원이다.
원이라면 DSR은 20%가 됩니다.
하지만 후순위 아파트담보대출을 추가해 연 상환액이 2천만원으로 늘어나면 DSR은 40%까지 늘어난다.
정부가 정한 DSR 한도가 40%일 경우 B씨는 추가 금액을 사용할 수 있으나 해당 금액을 초과하는 금액은 사용할 수 없다.
3. 후순위아파트 담보 DSR 한도 거부사유
후순위아파트담보대출에 대한 DSR 한도를 거부한 이유는 상환부담이 지나치게 커질 수 있기 때문이다.
후순위는 기존 부채에 추가 대출을 늘리는 방식이기 때문에 원리금 상환 부담이 커지고, 이로 인해 DSR을 초과할 가능성도 높아진다.
후순위 이용시 채무불이행이 발생할 경우 우선상환권이 낮아집니다.
, 금융기관의 경우 리스크가 높습니다.
따라서 DSR을 통해 상환능력을 엄격하게 평가하고, 상환가능성이 낮다고 판단되면 승인이 어려워진다.
4. DSR 한도 거부 시 대응 방법
DSR 제한으로 인해 거부되었다고 해서 해결책이 없는 것은 아닙니다.
몇 가지 솔루션을 사용하면 가능성을 높일 수 있습니다.
가장 직접적인 것은 소득을 늘리는 것입니다.
프리랜서라면 소득증빙서류를 통해 최대한 많은 소득을 인정받는 것이 중요하고, 직장인이라면 보너스나 추가소득 증빙서류도 제출할 수 있다.
또한 기존 부채의 일부를 갚음으로써 비율을 줄일 수도 있습니다.
예를 들어, 신용카드나 자동차 할부금을 먼저 상환하여 DSR을 낮추면 추가 대출 가능성이 높아집니다.
신용협동조합 등 일부 금융기관에서는 LTV를 최대 80%까지 허용합니다.
또한 이를 사용하여 추가 담보를 설정하거나 담보 가치를 재평가할 수도 있습니다.
2등급 금융기관은 최대 50%의 DSR 비율을 사용할 수 있습니다.
이보다 더 큰 비율을 사용하고 싶다면 통신판매나 온라인을 통해 쉽게 신청할 수 있는 사업자등록을 한 뒤 사업자금으로 신청하면 된다.
이 경우 DSR 규정이 적용되지 않으며, 금융기관에서 제공하는 최대 LTV 한도까지 사용이 가능합니다.
5. 신청 시 주의사항
후순위아파트담보대출을 신청할 때에는 몇 가지 주의사항이 필요합니다.
먼저 금리를 철저하게 비교해야 합니다.
매입자금에 비해 금리가 상대적으로 높기 때문에 다양한 금융기관의 금리를 비교한 후 선택하는 것이 중요합니다.
둘째, DSR 계산 방법을 정확하게 이해해야 합니다.
DSR에는 모든 상환이 포함되므로 현재 부채 상황을 명확하게 이해하고 계산하는 것이 중요합니다.
이는 한도가 어떻게 적용될지 예측하는 데 도움이 됩니다.
셋째, 전문가의 조언을 구하는 것도 좋습니다.
후순위 대출을 신청할 때에는 기존 부채 및 소득 상황을 종합적으로 고려해야 하므로 전문가의 도움을 받아 자신에게 가장 유리한 방법을 찾는 것이 좋습니다.
후순위 담보 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. DSR 한도가 낮아 거부된 경우 어떻게 해결할 수 있나요? 소득을 늘리거나, 기존 부채를 구조 조정하거나, 담보를 재평가하여 기회를 높일 수 있습니다.
추가적으로 신용협동조합 등 금융기관에서 LTV 80%를 활용한 추가대출을 시도해볼 수도 있습니다.
사업자 등록을 통해 DSR 규제를 면제받는 것도 대안이 될 수 있습니다.
Q2. 후순위아파트담보대출 금리는 얼마인가요? 일반적으로 은행의 경우 4% 이상이고, LTV 사용비율에 따라 금리가 달라집니다.
전체적으로는 일반적으로 상위 4%에서 하위 6% 범위로 설정됩니다.
후순위 담보는 자금 조달에 큰 도움이 될 수 있지만 DSR 한도 등의 조건을 충족하지 못할 경우 거부될 위험이 높습니다.
그러므로 본인의 상황과 조건을 잘 살펴보고 지원 전 상담을 받는 것이 중요합니다.
신용조합에 후순위 담보에 대해 문의하세요. 소득을 입증할 수 없는 경우 올크레디트나 나이스에서 제공하는 추정 소득을 이용하거나, DSR이 50%를 초과하는 경우 신청하세요. 금융기관을 통해 사업자 등록을 하여 규제를 피하는 방법에 대한 조언을 받는 것이 도움이 될 수 있습니다.